2025克而瑞杭州半年报|土地市场热度冲高，新房成交呈现圈层分化
- 2025-09-20
项目名称: 2025克而瑞杭州半年报土地市场热度冲高，新房成交呈现圈层分化
项目地区：浙江 杭州
上半年，杭州全面迈入不限价时代，土地、新房、二手房市场表现不一。 土地市场 ，涉宅用地成交规模同比涨51%，成交金额高达1160亿元，位居全国第一。 新房市场 ，推盘规模同比下降16%，整体开盘去化率61%，区域分化加剧，一圈层去化高位小幅波动，二圈层去化走高，尤其是环一圈板块，三圈层持冷，仅个别高性价比单盘表现较好。 二手房市场 ，成交量显著上涨，上半年共成交约4.6万套，月均成交7738套，为近5年来最高。
下半年杭州房地产市场会怎么走？政策端和供应端将呈现哪些新趋势？ 克而瑞浙江区域发布 「2025杭州房地产市场半年报」 ，今天我们摘取报告核心内容与大家进行分享。 （可点击 查看 大图）
大事记
● 事件一：非限价盘主导市场销售，价格博弈后两级分化加剧
非限价盘陆续入市已成为市场主流销售形式，核心及热门板块存在补涨空间，开启新房价格体系重塑时代，价格博弈后市场两级分化加剧，“卷产品、卷品质”成为市场竞争核心，产品力升级已成为核心区实现溢价或加快非热点区域去化共识。
● 事件二：地王频现彰显房企信心，未来房价预期大幅上调
上半年杭州已有近20个板块刷新地价纪录，楼面价最高纪录被三度刷新，地价从6字头两连跳涨至8字头，成为全国土地市场的焦点。限价解除后，热门板块售价预期“疯狂”、低密化供地背景下“高低配”成为主流，增加货值预期。地王潮本质是房企对核心城市稀缺资源的激烈争夺，低密产品爆发则顺应了改善需求升级大趋势。
● 事件三：项目开发周期拉长，全年成交规模预计缩水16%
限价放开后，产品配置+细节研磨+定价多轮商榷导致大部分项目的开盘周期拉长，尤其是地王级项目，入市节点一推再推，核心区项目平均开盘周期增加2.2个月。受供应端节奏放缓的影响，2025年新房整体成交规模预计缩水16%。
● 事件四：计容新规显成效，建筑密度降低，居住品质升档
计容新规落地实施，推动新房品质升级。以时舟里为例，地面抬升3米，采用地库顶板抬高+下挖半层（约1.5米）做半地下室；主入口门厅、风雨连廊符合新规要求，不计容，阳台按1/2计容；不仅减少了建筑面积占比，更让小区品质有了升档。
土地市场
● 杭十区半年度成交宅地465万方，揽金1160亿，全国第一
上半年杭十区共计成交涉宅用地68宗，建筑面积约465万方，成交金额约1160亿元，成交均价24933元/㎡，综合溢价率36%。在2025上半年全国各城市土地出让金排行榜中，杭州位列第一。
● 优质地块集中供应，溢价率显著攀升，半年三破地王纪录
受限价放开后市场预期走高+供应土地素质高双重影响，上半年杭十区土拍热度创新高，20宗土地溢价率高于50%，最高溢价率115%，最高楼面价88029元/㎡。供地结构出现明显变化，萧山、钱塘、临平供地占比提升，余杭、富阳、临安供地占比下降，一圈层供地维稳。
● 滨江、绿城、建发为拿地前三强，建发竞得蒋村地王
半年度杭州土拓榜单显示，滨江、绿城稳居第一梯队，于市场波动中持续保持高市占率，建发、保利发展、中海等国央企持续深耕杭州。中海以约81亿元竞得总价最高的海潮TOD项目。建发竞得蒋村低密项目，楼面地价88029元/㎡，刷新杭州地王。保利发展竞得约20万方慢生活街区大型地块。
新房市场
● 上半年住宅供应278万方， 成交316万方 ，均价33902元/㎡
上半年杭十区商品住宅供应278万方，同比缩量32%，成交316万方，同比缩量9%，成交均价33902元/㎡，同比上涨3%。限价全面放开以来，刚需刚改板块经历价格重塑，300万以下产品占比有所提升；主流非限价高改项目尚未入市，总价1000万以上占比6%，无显著提升。
● 推盘规模下降16%，开盘去化率61%，区域分化加剧
上半年杭十区共开盘220批次、19702套房源，推盘规模同比下降16%，整体开盘去化率61%，同比上涨5个百分点。一圈层开盘去化率高位小幅波动；二圈层去化走高，运河、之江、未科、华丰等环一圈板块表现较好；三圈层持冷，仅个别性价比单盘有较好表现。
● 上半年累计参摇登记量仅 5.2 万组，一圈层中签率持低
上半年参与杭十区公证摇号登记户数为 5.2 万户，6月底集中开盘潮中预估有5400组实际客户，较去年同期减少6成。高端改善成市场摇号的核心需求，1000万以上房源摇号客户占比约43.2%。一圈层中签率持低，基本控制在10-20%区间，二圈层波动，三圈层普遍流摇。
● 酒店式公寓及商业成交规模同比向好，写字楼规模收缩
上半年杭州酒店式公寓成交38万方，同比上涨22%，期末狭义存量180万方，去化周期约33个月；商业成交50万方，同比上涨34%，期末狭义存量216万方，去化周期约29个月；写字楼成交47万方，同比下降16%，期末狭义存量220万方，去化周期约35.2个月。
下半年趋势
● 趋势一：“商改住”适度收缩供给，提升地块含金量
至2025年中，“商改住”整体呈现收缩态势，涉及区域与体量均有所减少，项目分布也从绝对市中心向新兴板块转移，部分板块甚至出现“商改工”、“商改农”等反向操作。由于2024年大量核心优质地块集中释放，未来“商改住”适度收缩势在必行。通过适量供地，稳定新房市场，托举二手房价值，“商改住”的含金量将持续提升。
● 趋势二：现房销售虽为大势所趋，但短期不宜落地推行
从二十届三中全会的决定，看未来房地产行业是否推行“现房销售”：短期内不宜推行现房销售，可能引发较大市场震荡，不利于供需稳定；但从长远来看，现房销售具备制度基础和发展条件，是解决诸多社会问题、完善行业制度的重要一步。
● 趋势三：建筑新规催生出“架空地库”或昙花一现
杭州建筑新规的实施催生出一类“架空地库”新型产品，项目整体或部分抬高，使传统二楼能享受到四楼的采光及视野。但开发及销售过程中，实际投效比不佳，并未达到显著“降本增效”的预期，使得后期房企谨慎看待，“抬升地库”或昙花一现。
以上内容节选自
「2025杭州房地产市场半年报」
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